社區專業經營管理(專、兼職、顧問)-社區財報製作

「人力派遣」並不適用於社區大樓，原因是：

第一、 企業採用「人力派遣」的原因，是因為「人力派遣」可以幫助其降低成本、提高經營效率。 但應用在社區大樓時，卻因為政府對勞健保的補助變少、退休金等人事支出增加、又要開立發票多支出百分之五的營業稅，更不用說還要另外支付「人力派遣公司」服務費，使得社區大樓的人事成本不降反升。

第二、 企業採用「人力派遣」的第二個原因，是因為「人力派遣」可以適用較企業本身寬鬆的勞動條件。但應用在社區大樓時，情況卻正好相反； 公寓大廈管理員屬於無固定雇主職業，工作條件不受勞動基準法限制，由從業人員與雇主自行協議訂定。也就是說，社區大樓的管理員與管理委員會之間，其實就如同計程車司機和乘客的關係。乘客上車只要告訴司機欲前往的地點，目的地抵達按表給付車資交易即告結束 。乘客無須負擔計程車司機的勞健保費用或退休金、途中車輛發生碰撞損毀也完全不用乘客賠償、司機半路因故受傷甚至死亡，乘客沒有給予補償或撫恤的義務。同樣的情形， 社區大樓對於自聘的管理員在現行規定下只有支付約定報酬的責任，而沒有負擔其他福利、退休金、保險費、死亡撫恤給付等等義務。 因此社區大樓透過「人力派遣」取得人力，其實是多花錢然後將自己套入更嚴格、更沒有彈性又不合乎自身利益的勞資關係。

第三、 企業只可能將短期或是技術性不高的工作交付「派遣人員」處理，絕不會外包其核心業務。因為一家公司如果能夠把自己的業務通通外包，該公司就沒有繼續存在的價值。 反觀目前社區大樓的「人力派遣」方式卻是所有服務人員皆來自大樓管理公司，沒有人「直接」對經營績效負責，管理成效當然難有起色。

再就目前大樓管理公司所發揮的實質功能來看，社區大樓所需要的「安全」、「保障」與「管理週邊服務」，其實也並不是非得透過「人力派遣」才能獲得，諸如：

第一、 社區大樓招募管理員時，可以要求應徵人員提供自行到警察局申請核發「刑事紀錄證明」，也就是一般俗稱的「良民證」，從此即可得知應徵人員是否曾經犯罪。許多保全公司就藉此方式來確保其僱用人員沒有前科。

第二、 社區大樓自聘的管理員可自行向職業工會或勞動合作社申請辦理勞健保或視個人需要另行投保職業意外保險。

第三、 社區大樓可以自行購置或由管理公司提供自聘管理服務人制服與必要的工作配備。

第四、 社區大樓可以像大樓管理公司一樣，針對經手財務員工再另外加保誠實險，以降低人員道德風險所可能造成的不利影響。

也就是說，大樓管理公司所有經由「人力派遣」所附帶的管理機能，其實都可以轉換成「技術服務」移植給社區大樓。業者之所以沒這樣做，實在是因為在現行交易制度下，這種能夠幫助社區大樓提高經營效率的方法完全不合乎其自身利益。

不管是從管理效率、營運成本甚至於法律層面考量，社區大樓自聘管理服務人員的方式皆優於人力外包。受聘於社區大樓的管理員可以不受勞基法工作時間規定拘束日夜輪班，但大樓管理公司卻必須要開兩家公司才能夠達到相同目的。管理委員會可以隨時開除表現不佳的管理員，管理公司卻得考量資遣成本，因此服務人員即使極不適任也試著勉強留用。社區大樓自聘的管理員什麼事都能做，大樓管理公司的派遣人員卻得先看人是派自哪家公司，再來決定能或者不能從事哪些工作。

社區大樓若自行聘用管理員，服務人員未加入勞健保，省下來的錢卻變成管理公司外快的情形就不會發生。受雇人如果中途離職，是社區大樓，而非管理公司可以省下沒發出去的年終獎金。管理員工作有缺失要扣發薪水獎金，是社區大樓減少支出，而不是管理公司中飽私囊。最重要的是，透過自聘方式，能夠結合勞資雙方共同利益、能夠帶動服務人員敬業學習意願的薪獎制度才有機會得以實現。

公寓大廈管理雖然不像一般營利事業以賺錢為目的，但除此之外，其經營管理的道理卻是完全相通。企業需要靠人來經營管理，企業主如果無暇或是本身缺乏經營能力，就會將企業委託 專業經理人管理 ； 專業經理人 必須熟悉產業環境、企業營運方式並具備管理技能，在企業主的授權下綜理企業各項業務。

企業員工如果表現出色，企業經理人可以給予升職或是加薪。但不管是加薪或是發給獎金，都不可能是由企業經理人自掏腰包。反之員工因工作表現不佳而未獲獎金，省下來的錢也必定留在公司，不會掉進企業經理人自己的口袋。此外，企業也絕對不會允許其原料供應商身兼企業經理人，讓企業的利益與個人的利益全部攪和在一起。

企業面臨人力不足，可以透過人力仲介公司或就業服務機構協助招募符合其所需要的人才。或乾脆將某些非核心、不具成本效益的工作外包處理。除此之外，企業為了增強競爭力，有時也會尋求企管顧問公司或是資訊管理公司協助，改善內部作業流程或進行自動化、資訊化、系統化。

但在林林總總的企業營運方式中，獨不見企業主將其業務整個外包給另一家公司的做法。任何企業或是非營利性組織，不論其規模的大小、性質的特殊， 一定設置專人「專職」推動組織運作 。因為若不如此，管理組織即喪失其營運的主體性與控制力，難以達成其組織目標。

像目前公寓大廈管理這種將「人力」與其附屬品「管理」全部外包的方式，違反了所有被普遍接受的管理原則、也讓管理組織追求自我進步發展的精神意志蕩然無存。

社區大樓需要「人力」，更需要良好的管理！社區大樓自行聘用服務人員，目的絕非進一步壓縮從業人員的待遇福利，而是充分利用法規的彈性與社會資源、發揮最大的管理機制與最佳的營運效率。

良好的社區管委會應為公寓大廈的利益為優先考量，衷心建議社區管委會採用自聘服務人員的方式來降低人事成本，並運用人性化的薪獎制度來提高工作人員服務動機，所以希望社區導入 社區專業經理人管理方式 來提高人員的工作價值，創造公寓大廈管理最高的人力運用效能，更可將社區管理的更好更安全。