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壹、現今社會應有的觀念
現今社會有亂象，也有楷模，該如何的經營管理一個社區呢?我當前遇到的或是同行朋友交換意見的，主委一任二任就下台，下一任主委完全推翻前任之決議....等等。
“人”一直倍數增加，土地是有限的，造成人口密集的都市，公寓大廈集合住宅建築物已是一種趨勢，所以不管是否居住於集合式住宅，一定要知道「公寓大廈管理條例」，因為現在或明天開始都會碰到或用到，走在路上到處都是高樓大廈，有別於以往獨戶獨院之透天別墅或建築物。
貳、公寓大廈組織經營
公寓大廈指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部
分之建築物及其基地。
區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部
分有所有權。
專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。
共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供
共同使用者。
約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。
約定共用部分：指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。
公廈組織即管理委員會，公廈組織經營涉及管理組織運作、區分所有權人會議執
行、規約訂定及管理維護工作等，其管理組織應完備，並應善盡溝通協調經營，
鼓勵住戶共同參與，共同打造一個優質社區。
一、管理委員會
管理委員會，指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。
「公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時，起造人應於三個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣(市)主管機關報備。」，「本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，其區分所有權人應依第二十五條第四項規定，互推一人為召集人，並召開第一次區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣(市)主管機關報備。」，「公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會。主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定，依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者，從其規定。
管理委員、主任委員及管理負責人之任期，依區分所有權人會議或規約之規定，任期一至二年，主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員，連選得連任一次，其餘管理委員，連選得連任。
但區分所有權人會議或規約未規定者，任期一年，主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員，連選得連任一次，其餘管理委員，連選得連任。
前項管理委員、主任委員及管理負責人任期屆滿未再選任或有第二十條第二項所定之拒絕移交者，自任期屆滿日起，視同解任。
公寓大廈之住戶非該專有部分之區分所有權人者，除區分所有權人會議之決議或規約另有規定外，得被選任、推選為管理委員、主任委員或管理負責人。」，「管理委員會有當事人能力。
管理委員會為原告或被告時，應將訴訟事件要旨速告區分所有權人。」，「管理委員會應向區分所有權人會議負責，並向其報告會務。」。
二、區分所有權人會議
區分所有權人會議，指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議。「區分所有權人會議，由全體區分所有權人組成，每年至少應召開定期會議一次。有下列情形之一者，應召開臨時會議：
一、發生重大事故有及時處理之必要，經管理負責人或管理委員會請求者。
二、經區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上，以書面載明召集之目的及理由請求召集者。
區分所有權人會議除第二十八條規定外，由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人；管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員喪失區分所有權人資格日起，視同解任。
無管理負責人或管理委員會，或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時，由區分所有權人互推一人為召集人；召集人任期依區分所有權人會議或依規約規定，任期一至二年，連選得連任一次。但區分所有權人會議或規約未規定者，任期一年，連選得連任一次。」，「各專有部分之區分所有權人有一表決權。數人共有一專有部分者，該表決權應推由一人行使。
區分所有權人會議之出席人數與表決權之計算，於任一區分所有權人之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，或任一區分所有權人所有之專有部分之個數超過全部專有部分個數總合之五分之一以上者，其超過部分不予計算。區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得以書面委託他人代理出席。
但受託人於受託之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，或以單一區分所有權計算之人數超過區分所有權人數五分之一者，其超過部分不予計算。」，「區分所有權人會議，應由召集人於開會前十日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。
但有急迫情事須召開臨時會者，得以公告為之；公告期間不得少於二日。管理委員之選任事項，應在前項開會通知中載明並公告之，不得以臨時動議提出。」，「區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。」，「區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。
前項決議之會議紀錄依第三十四條第一項規定送達各區分所有權人後，各區分所有權人得於七日內以書面表示反對意見。
書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成立。第一項會議主席應於會議決議成立後十日內以書面送達全體區分所有權人並公告之。」，，「區分所有權人會議應作成會議紀錄，載明開會經過及決議事項，由主席簽名，於會後十五日內送達各區分所有權人並公告之。前項會議紀錄，應與出席區分所有權人之簽名簿及代理出席之委託書一併保存。」。
三、規約
規約，指公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。「本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，其區分所有權人應依第二十五條第四項規定，互推一人為召集人，並召開第一次區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣(市)主管機關報備。前項公寓大廈於區分所有權人會議訂定規約前，以第六十條規約範本視為規約。但得不受第七條各款不得為約定專用部分之限制。」，「公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約。
於設計變更時亦同。前項規約草約經承受人簽署同意後，於區分所有權人會議訂定規約前，視為規約。」「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。
但另有約定者從其約定。前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。」，「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：
一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。
二、各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定。
三、禁止住戶飼養動物之特別約定。
四、違反義務之處理方式。
五、財務運作之監督規定。
六、區分所有權人會議決議有出席及同意之區分所有權人人數及其區分所有權比例之特別約定。
七、糾紛之協調程序。」。
公寓組織經營，對人要有充分認識，包括起造人（建商）、承造人（營造廠）、監造人（建築師）、區分所有權人、住戶、管理委員、管理服務人（總幹事、樓管公司）等，
一、對公寓大廈要有充分認知，包括私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備，設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說等。換言之，公寓組織經營涵括層面頗多，需藉由執行管理委員會職務「區分所有權人會議決議事項之執行。
二、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。
三、公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項。
四、住戶共同事務應興革事項之建議。
五、住戶違規情事之制止及相關資料之提供。
六、住戶違反第六條第一項規定之協調。
七、收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用。
八、規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防、機械設施、管線圖說、會計憑證、會計帳簿、財務報表、公共安全檢查及消防安全設備檢修之申報文件、印鑑及有關文件之保管。
九、管理服務人之委任、僱傭及監督。
十、會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告。
十一、共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管。
十二、依規定應由管理委員會申報之公共安全檢查與消防安全設備檢修之申報及改善之執行。
十三、其他依本條例或規約所定事項。」經營，達成加強公寓大廈之管理維護，提昇居住品質目標。
參：住戶對社區之共識與凝聚力
社區住戶對社區認同感和歸屬感，是住戶對社區的一種向心力，是社區發展的核心，也是社區參與的動力。
社區參與為「找出需要社區共同解決的公共事務，由社區居民共同參與」。
一、 社區的利益或生活品質遭受到威脅時。住戶共同進行護衛活動，尋求解決方法。
二、 鼓勵自動自發的參與社區活動。為了發展社區更美好的生活，提高社區生活品質。訂定社區生活規範，成立多項社區組織，由熱心人士來領導推動。
三、 社區共識凝聚有賴於住戶積極主動共同參與管理維護事務，並可藉由各種活動帶動住戶參與，聯絡情感。社區管理事務繁多，要社區共識凝聚，除應依循並遵守相關法令規定，應可透過管理委員會犧牲奉獻、住戶積極主動熱心參與及管理服務人專業認真來達成。儘管每個人想法、價值觀其實都不盡相同，為落實社區管理維護、提升居住品質，仍應善盡各種方法達成各項事務共識凝聚，打造一個優質居住環境。
一、社區結構外觀之管理
漂亮社區外表總是能吸引人。就社區來說，特別的外觀才能讓人印象深刻。公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣(市)主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。
二、共用部分管理
住戶不得任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行為。住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入。
三、費用分攤管理
專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。
共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。
但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。
其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。
另公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：
一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。
二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。
三、本基金之孳息。四、其他收入。
四、文件閱覽影印管理
利害關係人於必要時，得請求閱覽或影印規約、公共基金餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用情形、管理委員會會議紀錄及前條會議紀錄，管理負責人或管理委員會不得拒絕。
五、公共設施點交
起造人應將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備；設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說，於管理委員會成立或管理負責人推選或指定後七日內會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，移交之。
六、管理服務人聘用
管理服務人指由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員會僱傭或委任而執行建築物管理維護事務之公寓大廈管理服務人員或管理維護公司。
公寓大廈管理委員會、管理負責人或區分所有權人會議，得委任或僱傭領有中央主管機關核發之登記證或認可證之公寓大廈管理維護公司或管理服務人員執行管理維護事務。
總而言之，社區共識凝聚包含許多層面，有賴於起造人及建築業者用心建立公寓大廈健全的硬體及軟體設施設備，更需要住戶、公廈組織、管理服務人、建築師及相關專業技師、主管機關等不同角色的人共同參與。
參與政府機關舉辦之優良公寓大廈評選活動亦是社區共識凝聚的好時機，增加社區住戶榮譽感，鼓勵住戶共同為居家環境水準提升而努力，讓社區居住的環境品質能夠更好。集合各社區的力量改造住宅景觀，提昇社區地產增值。
我個人認知作法如下
一、集合式住宅服務
集合式住宅的定義:
根據『建築技術規則－建築設計施工編第1條』建築技術用語之集合住宅定義：「具有共同基地及共同空間或設備，並有三個住宅單位以上之建築物。」
通常我國常見之公寓、別墅社區、高層純住宅大廈、住商大樓等皆屬〝集合住宅〞。並根據『公寓大廈管理條例第3條』之定義：「公寓大廈指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地。」
(一)、住戶觀念的提升:
a、現今建築因土地有限，必是集合式住宅，大樓型等。
(一)、生活機能完善的集合式住宅。
(二)、有健全有效率的管理組織運作。
(三)、管委會完善的財務管理及周延的長期修繕計劃。
(四)、有嚴謹的物業管理及溫馨的生活服務。
(五)、所有住戶都能以社區之自治成效為榮。
b、服務人員應有之態度與認知
(二)、環境之提升與管理
(三)、相關法律的深知
1、公寓大廈管理條例
2、公寓大廈管理條例實施細則
3、公寓大廈管理服務人管理辦法
4、強制投保公共意外責任保險實施辦法
5、建築法
6、招牌廣告及樹立廣告管理辦法
7、消防法
8、能源法規
規約訂定時，可能會用到的法條:戶政法、水電法、民法、公司法、刑
法............等等
(四)、安全維護、維護概念
如何運用科技產品彌補人類不足之處呢?
"人"是肉做的，社區安全要有證據，要有保障；監視器是非常重要的，它可以節省人力，它可以24小時工作(除了停 電)，增加安全感。
(五)、人、事、物之管理
總幹事工作職掌:
管理辦法：門禁、裝潢、停車場、垃圾、財務、廣告招貼物…等各項管理辦法草案之規劃與建議。
社區檔案：建立各項事務檔案資料，使社區各項事務工作均有脈絡可循。
管理作業：管理中心維護作業、環境維護、機電作業等各項管理維護作業之規劃與建議。
會議召開：社區內各項會議之召開準備及執行作業。
公告張貼：社區各項公告之製作及張貼作業。
對外聯絡：對外事務之發函及聯絡廠商修繕報價。
收 發 文：建立社區公共事務收發文作業。
採購庶務：庶物用品之代(採)購。
執行結果：每月例會提出執行報告。
其 他：其他社區相關行政事務之執行。
管 理 費：1.協助管理費及社區財務評估。2.管理費收取、催繳及收繳執行報告。
公共費用：代繳各項公共費用。
教育訓練：各類管理服務人員之教育訓練。
大樓講習：依需要辦理社區講習(消防、防震等)。
消防編組：成立消防救災編組。
其他有關社區各項事務管理作業。
凡是一體數面，本人想法一塊海綿有多面，但僅此功能 : 多吸收、保持好彈性、多承受。
肆、如何永續經營、管理
1. 綠美化工程
2. 節能減碳
3. 室內植物淨化空氣
4. 能源管理
一個優質的社區很重要，共同經營一個優質的居家環境更是重要，好的社區環境不但可以發揮傳統「守望相助」的精神，讓大家在舒適的空間裡愉快地共同成長，還有助於房地產的增值呢！
另 外，管理組織運作成效不彰，也會造成社區品質的低落，例如剛交屋後的第一、二屆管理委員會，常遭建商運作操控，致公設點交驗收，有利益輸送之顧慮。包括別 有用心者來競任委員，為一己之私，堅持己見，導致組織內耗，議事效率不彰；還有管理委員有流派之分，互信不足，相互猜忌牽扯，公共事務推展困 難；以及住戶冷漠，管理委員難產，形成老人政治或照表輪值之運作模式等等。
當然，住戶本身更不能沒有責任，如果住戶積欠管理費處理曠日費時，區分所有權人去向不明造成空屋無人管理；或是遇到死皮賴臉，能拖就拖的惡鄰居，或是被法拍的前住戶積欠管理費追索困難等等，也會造成社區管理上的一大漏洞。
另 外包括重大修繕不配合，少數區分所有權人因私怨，為反對而反對，甚而變成訴訟案件，造成管理委員會困擾；或是管理公司良莠不齊，管理服務品質每下愈況；還 有像是地主合建或初次購買集合式住宅之住戶，常因認知不足而製造困擾，如管理費繳交額度、公共管理規章、辦法之遵守等，都是造成社區品質低落的重大因素。
建立一個優質社區，我有下列幾個看法：
第一，社區自治觀念待推廣。集合式住宅為必然之趨勢，為利社區自治，應經由家庭教育、學校教育及機會教育，灌輸 集居生活規範應有的認知。
第二，加強專業管理人才培育。集合式住宅公共事務繁雜，為達優質社區之目標，專業化管理更不可或缺，若能於國家教育體系設立物業管理專業科系，鼓勵學者從事物業管理專案研究，將可蔚然成風。
第三，物業管理公司應分級評定。目前物業管理市場混亂，管理公司良窳不齊，稍有不慎即引狼入室，所以應由主管機關定時評鑑、分級評定，公布於網站，供需求者上網查詢。
第四，辦理社區活動，促進住戶交流，進而凝聚共識。例如不定期邀請政府機關、專家學者協助辦理防災應變講習、健康講座…等活動。或是透過管理公司協助辦理元宵、中秋、耶誕…等節慶應景活動等等。當然，向我們現在的管理委員會，就在幾位委員的共同努力下，利用現有的社區活動中心、教室、圖書館等等，號召熱心住戶組成歌唱、舞蹈、瑜珈、插花、登山…等社團，大家都很積極社情地參與著，和樂融融呢！。
伍、社區建築物、事、人之規範
1、內政部營建署解釋函之運用
2、管理條例之運用
3、各項法律條文之運用
陸、規約之訂定
1、規約制定要仔細制訂，考慮週到，詳細規劃。
2、在區權大會時要充分下授權限給管委會。
3、各項辦法在規約制定完成，區分所有權人大會，下授權限給管委會制定及修
改各項辦法。
柒、會議及議程
1、議程訂定
2、開會掌握
捌、執行面的技巧
玖、案例:(曾經輔導之社區)
1、社區雖成立30年，但未運作(區權大會、管委會)近10年，所以產生問題:(1)監視器已完全荒廢。(2)消防安檢10年來都是靠關係通過檢查。(3)發電機13部已壞85%。(4)消防幫浦以換90%。(5)汙水(大工程)系統。(6)人事費用近60萬元........等等。
此一社區運用之法條:公寓大廈管理條例、建築法、消防法、民法、........。所以專業是什麼?
2、某一社區10幾年來一職申報都在90戶，今年報備忽然來文92戶，請社區查報。
此社區需要用到的是戶政法。
3、有一社區，將近20年歷史，第一、管理費一坪30元，提高至50~65元。第二、有3、4戶84年至今未繳過管理費。此一社區如何提高管理費呢?要如何追繳呢?如何由法院催繳?
現今社會有亂象，也有楷模，該如何的經營管理一個社區呢?我當前遇到的或是同行朋友交換意見的，主委一任二任就下台，下一任主委完全推翻前任之決議....等等。
“人”一直倍數增加，土地是有限的，造成人口密集的都市，公寓大廈集合住宅建築物已是一種趨勢，所以不管是否居住於集合式住宅，一定要知道「公寓大廈管理條例」，因為現在或明天開始都會碰到或用到，走在路上到處都是高樓大廈，有別於以往獨戶獨院之透天別墅或建築物。
貳、公寓大廈組織經營
公寓大廈指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部
分之建築物及其基地。
區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部
分有所有權。
專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。
共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供
共同使用者。
約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。
約定共用部分：指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。
公廈組織即管理委員會，公廈組織經營涉及管理組織運作、區分所有權人會議執
行、規約訂定及管理維護工作等，其管理組織應完備，並應善盡溝通協調經營，
鼓勵住戶共同參與，共同打造一個優質社區。
一、管理委員會
管理委員會，指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。
「公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時，起造人應於三個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣(市)主管機關報備。」，「本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，其區分所有權人應依第二十五條第四項規定，互推一人為召集人，並召開第一次區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣(市)主管機關報備。」，「公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會。主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定，依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者，從其規定。
管理委員、主任委員及管理負責人之任期，依區分所有權人會議或規約之規定，任期一至二年，主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員，連選得連任一次，其餘管理委員，連選得連任。
但區分所有權人會議或規約未規定者，任期一年，主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員，連選得連任一次，其餘管理委員，連選得連任。
前項管理委員、主任委員及管理負責人任期屆滿未再選任或有第二十條第二項所定之拒絕移交者，自任期屆滿日起，視同解任。
公寓大廈之住戶非該專有部分之區分所有權人者，除區分所有權人會議之決議或規約另有規定外，得被選任、推選為管理委員、主任委員或管理負責人。」，「管理委員會有當事人能力。
管理委員會為原告或被告時，應將訴訟事件要旨速告區分所有權人。」，「管理委員會應向區分所有權人會議負責，並向其報告會務。」。
二、區分所有權人會議
區分所有權人會議，指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議。「區分所有權人會議，由全體區分所有權人組成，每年至少應召開定期會議一次。有下列情形之一者，應召開臨時會議：
一、發生重大事故有及時處理之必要，經管理負責人或管理委員會請求者。
二、經區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上，以書面載明召集之目的及理由請求召集者。
區分所有權人會議除第二十八條規定外，由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人；管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員喪失區分所有權人資格日起，視同解任。
無管理負責人或管理委員會，或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時，由區分所有權人互推一人為召集人；召集人任期依區分所有權人會議或依規約規定，任期一至二年，連選得連任一次。但區分所有權人會議或規約未規定者，任期一年，連選得連任一次。」，「各專有部分之區分所有權人有一表決權。數人共有一專有部分者，該表決權應推由一人行使。
區分所有權人會議之出席人數與表決權之計算，於任一區分所有權人之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，或任一區分所有權人所有之專有部分之個數超過全部專有部分個數總合之五分之一以上者，其超過部分不予計算。區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得以書面委託他人代理出席。
但受託人於受託之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，或以單一區分所有權計算之人數超過區分所有權人數五分之一者，其超過部分不予計算。」，「區分所有權人會議，應由召集人於開會前十日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。
但有急迫情事須召開臨時會者，得以公告為之；公告期間不得少於二日。管理委員之選任事項，應在前項開會通知中載明並公告之，不得以臨時動議提出。」，「區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。」，「區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。
前項決議之會議紀錄依第三十四條第一項規定送達各區分所有權人後，各區分所有權人得於七日內以書面表示反對意見。
書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成立。第一項會議主席應於會議決議成立後十日內以書面送達全體區分所有權人並公告之。」，，「區分所有權人會議應作成會議紀錄，載明開會經過及決議事項，由主席簽名，於會後十五日內送達各區分所有權人並公告之。前項會議紀錄，應與出席區分所有權人之簽名簿及代理出席之委託書一併保存。」。
三、規約
規約，指公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。「本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，其區分所有權人應依第二十五條第四項規定，互推一人為召集人，並召開第一次區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣(市)主管機關報備。前項公寓大廈於區分所有權人會議訂定規約前，以第六十條規約範本視為規約。但得不受第七條各款不得為約定專用部分之限制。」，「公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約。
於設計變更時亦同。前項規約草約經承受人簽署同意後，於區分所有權人會議訂定規約前，視為規約。」「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。
但另有約定者從其約定。前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。」，「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：
一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。
二、各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定。
三、禁止住戶飼養動物之特別約定。
四、違反義務之處理方式。
五、財務運作之監督規定。
六、區分所有權人會議決議有出席及同意之區分所有權人人數及其區分所有權比例之特別約定。
七、糾紛之協調程序。」。
公寓組織經營，對人要有充分認識，包括起造人（建商）、承造人（營造廠）、監造人（建築師）、區分所有權人、住戶、管理委員、管理服務人（總幹事、樓管公司）等，
一、對公寓大廈要有充分認知，包括私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備，設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說等。換言之，公寓組織經營涵括層面頗多，需藉由執行管理委員會職務「區分所有權人會議決議事項之執行。
二、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。
三、公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項。
四、住戶共同事務應興革事項之建議。
五、住戶違規情事之制止及相關資料之提供。
六、住戶違反第六條第一項規定之協調。
七、收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用。
八、規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防、機械設施、管線圖說、會計憑證、會計帳簿、財務報表、公共安全檢查及消防安全設備檢修之申報文件、印鑑及有關文件之保管。
九、管理服務人之委任、僱傭及監督。
十、會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告。
十一、共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管。
十二、依規定應由管理委員會申報之公共安全檢查與消防安全設備檢修之申報及改善之執行。
十三、其他依本條例或規約所定事項。」經營，達成加強公寓大廈之管理維護，提昇居住品質目標。
參：住戶對社區之共識與凝聚力
社區住戶對社區認同感和歸屬感，是住戶對社區的一種向心力，是社區發展的核心，也是社區參與的動力。
社區參與為「找出需要社區共同解決的公共事務，由社區居民共同參與」。
一、 社區的利益或生活品質遭受到威脅時。住戶共同進行護衛活動，尋求解決方法。
二、 鼓勵自動自發的參與社區活動。為了發展社區更美好的生活，提高社區生活品質。訂定社區生活規範，成立多項社區組織，由熱心人士來領導推動。
三、 社區共識凝聚有賴於住戶積極主動共同參與管理維護事務，並可藉由各種活動帶動住戶參與，聯絡情感。社區管理事務繁多，要社區共識凝聚，除應依循並遵守相關法令規定，應可透過管理委員會犧牲奉獻、住戶積極主動熱心參與及管理服務人專業認真來達成。儘管每個人想法、價值觀其實都不盡相同，為落實社區管理維護、提升居住品質，仍應善盡各種方法達成各項事務共識凝聚，打造一個優質居住環境。
一、社區結構外觀之管理
漂亮社區外表總是能吸引人。就社區來說，特別的外觀才能讓人印象深刻。公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣(市)主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。
二、共用部分管理
住戶不得任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行為。住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入。
三、費用分攤管理
專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。
共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。
但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。
其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。
另公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：
一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。
二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。
三、本基金之孳息。四、其他收入。
四、文件閱覽影印管理
利害關係人於必要時，得請求閱覽或影印規約、公共基金餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用情形、管理委員會會議紀錄及前條會議紀錄，管理負責人或管理委員會不得拒絕。
五、公共設施點交
起造人應將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備；設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說，於管理委員會成立或管理負責人推選或指定後七日內會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，移交之。
六、管理服務人聘用
管理服務人指由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員會僱傭或委任而執行建築物管理維護事務之公寓大廈管理服務人員或管理維護公司。
公寓大廈管理委員會、管理負責人或區分所有權人會議，得委任或僱傭領有中央主管機關核發之登記證或認可證之公寓大廈管理維護公司或管理服務人員執行管理維護事務。
總而言之，社區共識凝聚包含許多層面，有賴於起造人及建築業者用心建立公寓大廈健全的硬體及軟體設施設備，更需要住戶、公廈組織、管理服務人、建築師及相關專業技師、主管機關等不同角色的人共同參與。
參與政府機關舉辦之優良公寓大廈評選活動亦是社區共識凝聚的好時機，增加社區住戶榮譽感，鼓勵住戶共同為居家環境水準提升而努力，讓社區居住的環境品質能夠更好。集合各社區的力量改造住宅景觀，提昇社區地產增值。
我個人認知作法如下
一、集合式住宅服務
集合式住宅的定義:
根據『建築技術規則－建築設計施工編第1條』建築技術用語之集合住宅定義：「具有共同基地及共同空間或設備，並有三個住宅單位以上之建築物。」
通常我國常見之公寓、別墅社區、高層純住宅大廈、住商大樓等皆屬〝集合住宅〞。並根據『公寓大廈管理條例第3條』之定義：「公寓大廈指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地。」
(一)、住戶觀念的提升:
a、現今建築因土地有限，必是集合式住宅，大樓型等。
(一)、生活機能完善的集合式住宅。
(二)、有健全有效率的管理組織運作。
(三)、管委會完善的財務管理及周延的長期修繕計劃。
(四)、有嚴謹的物業管理及溫馨的生活服務。
(五)、所有住戶都能以社區之自治成效為榮。
b、服務人員應有之態度與認知
(二)、環境之提升與管理
(三)、相關法律的深知
1、公寓大廈管理條例
2、公寓大廈管理條例實施細則
3、公寓大廈管理服務人管理辦法
4、強制投保公共意外責任保險實施辦法
5、建築法
6、招牌廣告及樹立廣告管理辦法
7、消防法
8、能源法規
規約訂定時，可能會用到的法條:戶政法、水電法、民法、公司法、刑
法............等等
(四)、安全維護、維護概念
如何運用科技產品彌補人類不足之處呢?
"人"是肉做的，社區安全要有證據，要有保障；監視器是非常重要的，它可以節省人力，它可以24小時工作(除了停 電)，增加安全感。
(五)、人、事、物之管理
總幹事工作職掌:
管理辦法：門禁、裝潢、停車場、垃圾、財務、廣告招貼物…等各項管理辦法草案之規劃與建議。
社區檔案：建立各項事務檔案資料，使社區各項事務工作均有脈絡可循。
管理作業：管理中心維護作業、環境維護、機電作業等各項管理維護作業之規劃與建議。
會議召開：社區內各項會議之召開準備及執行作業。
公告張貼：社區各項公告之製作及張貼作業。
對外聯絡：對外事務之發函及聯絡廠商修繕報價。
收 發 文：建立社區公共事務收發文作業。
採購庶務：庶物用品之代(採)購。
執行結果：每月例會提出執行報告。
其 他：其他社區相關行政事務之執行。
管 理 費：1.協助管理費及社區財務評估。2.管理費收取、催繳及收繳執行報告。
公共費用：代繳各項公共費用。
教育訓練：各類管理服務人員之教育訓練。
大樓講習：依需要辦理社區講習(消防、防震等)。
消防編組：成立消防救災編組。
其他有關社區各項事務管理作業。
凡是一體數面，本人想法一塊海綿有多面，但僅此功能 : 多吸收、保持好彈性、多承受。
肆、如何永續經營、管理
1. 綠美化工程
2. 節能減碳
3. 室內植物淨化空氣
4. 能源管理
一個優質的社區很重要，共同經營一個優質的居家環境更是重要，好的社區環境不但可以發揮傳統「守望相助」的精神，讓大家在舒適的空間裡愉快地共同成長，還有助於房地產的增值呢！
另 外，管理組織運作成效不彰，也會造成社區品質的低落，例如剛交屋後的第一、二屆管理委員會，常遭建商運作操控，致公設點交驗收，有利益輸送之顧慮。包括別 有用心者來競任委員，為一己之私，堅持己見，導致組織內耗，議事效率不彰；還有管理委員有流派之分，互信不足，相互猜忌牽扯，公共事務推展困 難；以及住戶冷漠，管理委員難產，形成老人政治或照表輪值之運作模式等等。
當然，住戶本身更不能沒有責任，如果住戶積欠管理費處理曠日費時，區分所有權人去向不明造成空屋無人管理；或是遇到死皮賴臉，能拖就拖的惡鄰居，或是被法拍的前住戶積欠管理費追索困難等等，也會造成社區管理上的一大漏洞。
另 外包括重大修繕不配合，少數區分所有權人因私怨，為反對而反對，甚而變成訴訟案件，造成管理委員會困擾；或是管理公司良莠不齊，管理服務品質每下愈況；還 有像是地主合建或初次購買集合式住宅之住戶，常因認知不足而製造困擾，如管理費繳交額度、公共管理規章、辦法之遵守等，都是造成社區品質低落的重大因素。
建立一個優質社區，我有下列幾個看法：
第一，社區自治觀念待推廣。集合式住宅為必然之趨勢，為利社區自治，應經由家庭教育、學校教育及機會教育，灌輸 集居生活規範應有的認知。
第二，加強專業管理人才培育。集合式住宅公共事務繁雜，為達優質社區之目標，專業化管理更不可或缺，若能於國家教育體系設立物業管理專業科系，鼓勵學者從事物業管理專案研究，將可蔚然成風。
第三，物業管理公司應分級評定。目前物業管理市場混亂，管理公司良窳不齊，稍有不慎即引狼入室，所以應由主管機關定時評鑑、分級評定，公布於網站，供需求者上網查詢。
第四，辦理社區活動，促進住戶交流，進而凝聚共識。例如不定期邀請政府機關、專家學者協助辦理防災應變講習、健康講座…等活動。或是透過管理公司協助辦理元宵、中秋、耶誕…等節慶應景活動等等。當然，向我們現在的管理委員會，就在幾位委員的共同努力下，利用現有的社區活動中心、教室、圖書館等等，號召熱心住戶組成歌唱、舞蹈、瑜珈、插花、登山…等社團，大家都很積極社情地參與著，和樂融融呢！。
伍、社區建築物、事、人之規範
1、內政部營建署解釋函之運用
2、管理條例之運用
3、各項法律條文之運用
陸、規約之訂定
1、規約制定要仔細制訂，考慮週到，詳細規劃。
2、在區權大會時要充分下授權限給管委會。
3、各項辦法在規約制定完成，區分所有權人大會，下授權限給管委會制定及修
改各項辦法。
柒、會議及議程
1、議程訂定
2、開會掌握
捌、執行面的技巧
玖、案例:(曾經輔導之社區)
1、社區雖成立30年，但未運作(區權大會、管委會)近10年，所以產生問題:(1)監視器已完全荒廢。(2)消防安檢10年來都是靠關係通過檢查。(3)發電機13部已壞85%。(4)消防幫浦以換90%。(5)汙水(大工程)系統。(6)人事費用近60萬元........等等。
此一社區運用之法條:公寓大廈管理條例、建築法、消防法、民法、........。所以專業是什麼?
2、某一社區10幾年來一職申報都在90戶，今年報備忽然來文92戶，請社區查報。
此社區需要用到的是戶政法。
3、有一社區，將近20年歷史，第一、管理費一坪30元，提高至50~65元。第二、有3、4戶84年至今未繳過管理費。此一社區如何提高管理費呢?要如何追繳呢?如何由法院催繳?
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