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公寓大廈管理Q&A彙編 --【住戶權利】

Q106.第二十四條區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第三十五條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依．．．之一切權利義務事項。其意旨是否指繼受人曾經向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印者，始有遵守之義務，否則就沒有負擔遵守之義務。
答：繼受前之應作為義務與繼受後之應作為義務並無因果關係，此可從「應…『並』應…」看出，二者均併為義務，不因未履行繼受前義務而得免除繼受後義務。

Q107.第二十三條第二項列舉事項非經載明於規約者不生效力之規定，而第三條第五款及第六款分別規定，約定專用部份係公寓大廈共用部分經約定供．．．使用者；約定共用部分係公寓大廈專有部分經約定供．．．使用者。第九條第一項及第二項分別規定，各區分所有權人．．．．有使用收益之權。但另有約定者從其約定；住戶對共用部分之使用應依．．．為之。但另有約定者從其約定。前述條文所稱之約定依第二十三條第二項敘文之旨意是否專指規約，易言之，其他之約定不生效力或該約定雖經區分所有權人會議通過但未載入規約之前不生效力？
答：是。

Q108.第二十四條第二項所定之無權占有人，形式上其與本條例所稱之住戶均為專有部分之使用者，在實質上有何差異？如何認定？　
答：第三條第八款以外之專有部分使用者，即任何未經區分所有權人同意而使用專有部分者，均屬無權占有人。

Q109.樓上排水管漏水，樓下的住戶有什麼救濟方式？
答：公寓大廈管理條例第十二條之規定，「專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。」例如，樓上排水管漏水，若屬於樓板年久龜裂及管線失修以致造成漏水現象，則由樓地板上下方區分所有權人共同平均負擔維修費用。但若該管線破損現象係因樓上住戶在其住宅內施工不慎所造成者，則維修費用應由樓板上方區分所有權人負擔。同時，進行修護作業時，無論費用係雙方負擔或僅有一方負擔，如有必要進入任一方之專有部分或約定專用部分時，該住戶不得拒絕。此為第六條第一項第二款所明定。

Q111.在法律上是否有規定規約原本的保管責任，由誰來擔任？如果未成立管理委員會或指定管理負責人時，又由誰來擔任之。
答：依照公寓大廈管理條例第三十六條第八款之規定，管理委員會之職務包括有「規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防、機械設施、管線圖說、會計憑證、會計帳簿、財務報表、公共安全檢查及消防安全設備檢修之申報文件、印鑑及有關文件之保管。」，同時依第四十條之規定，管理負責人亦準用之。但公寓大廈未組成管理委員會且未選任管理負責人時，依第二十九條第五項之規定以區分所有權人會議之召集人為管理負責人，職是之故，由於規約之製訂，應經區分所有權人會議之決議後生效，故規約保管之義務人應為管理委員會；未組成管理委員會時是管理負責人；管理負責人亦未推舉時，則會議召集人應保管該規約。

Q112.我們現行約定的住戶公約，當時是經過全部承買戶簽字承認的，是否可以視為已經合於公寓大廈管理條例第三十一條要件，不必另再召會追認？
答：按公寓大廈施行前，住戶間約定之住戶公約，如不違反法律強制及禁止規定，仍應有效，但為明確其權利義務關係，宜依公寓大廈管理條例之規定訂定規約，以資適法。

Q113.公寓大廈訂定規約時之當事人已將專有部分過戶與他人，該受讓人可否以「契約效力不及於第三人」為藉口逃避規約義務？
答：規約由區分所有權人會議之決議通過才發生拘束全體區分所有權人及住戶之效力，但公寓大廈管理條例第二十四條之規定，「區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第三十五條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。」故規約之效力，不僅對當事人有拘束力外，繼受人亦應遵守，有別於一般之契約。

Q114.何謂利害關係人。
答：公寓大廈管理條例（以下簡稱條例）第三十五條規定「利害關係人於必要時，得請求閱覽或影印規約、公共基金餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用情形、管理委員會會議紀錄及前條會議紀錄，管理負責人或管理委員會不得拒絕。」
所謂利害關係人係指有法律上利害關係之人（參閱民事訴訟法第二章第三節訴訟參加及行政程序法第一百七十四條），條例雖未對利害關係人予以定義，然區分所有權人及住戶均應屬利害關係人（參閱附件）。來函所述區分所有權人之配偶依條例第三條之定義，其應為住戶，依前開說明其亦屬利害關係人，故得依前揭條例第三十五條規定請求閱覽或影印。

Q115.住戶得否向受理報備機關申請閱覽管理委員會報備資料。
答：受理報備機關基於為民服務，得同意利害關係人申請閱覽管理委員會報備資料，得否影印請參酌行政程序法第四十六條第一項及第二項規定意旨辦理，即「當事人或利害關係人得向行政機關申請閱覽、抄寫、複印或攝影有關資料或卷宗。但以主張或維護其法律上利益有必要者為限。」

Q116.強制出讓之受讓人資格及出讓價格應如何規範。
答：公寓大廈管理條例第十四條所定區分所有權人不同意決議又不出讓區分所有權或同意後不依決議履行其義務者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分，強制出讓之受讓人資格及出讓價格應如何規範，查該條例並無明文，惟該條例未規定者，適用其他法令之規定，為該條例第一條第二項所明定，仍依照前揭規定辦理。