社區專業經營管理(專、兼職、顧問)-社區財報製作

公寓大廈管理Q&A彙編 --【法規適用】

Q129.第二十六條規定非封閉式之公寓大廈集居社區可就其辦公、商場部分召開區分所有權人會議，該所稱非封閉式之公寓大廈集居社區其所定要件為何？
答：以該社區外圍無圍籬或無天然阻隔，致各幢建築物對外聯通道路或出入口不完全相同者，視為非封閉式公寓大廈。

Q130.第五十七條第一項之規定，起造人應於管理委員會成立或管理負責人推選或指定後七日內辦理共用部分之移交；第二十八條之規定尚包括向主管機關報備，因此該成立或推選期日之起算期程是否以報備日為準？又第四十九條第一項第八款所稱起造人之違反規定，倘若起造人先違反第五十七條第一項之規定怠於辦理移交，復因不能通過檢測且怠於修復改善而違反同條第二項之規定時，應認定屬同一違反事件或認為是二件事件？
答：報備與否不影響管理組織之成立，故應以實際成立日期為準，而非以報備日為準。所述起造人違反情事係同一事件，即違反第五十七條第二項，則必違反第五十二條第一項，故第四十九條未區分違反第五十七條那一項。

Q131.起造人或建築業者為逃避第十八條所定繳納公共基金、第二十八條召集區分所有權人會議及第五十七條現場點交之義務，申請建造執照時刻意不照第五十六條之規定檢附圖說及規約草約，但在領得建造執照後，卻以公寓大廈之區分所有樣式辦理銷售專有部分，該行為是否有違反第五十八條第一項之規定？理由何在？
答：第五十八條第一項之建造執照，當然得解釋為係指公寓大廈之建造執照，若為再求週延，可於施行細則中明訂之。故未依本條例第五十六條申請領得公寓大廈之建造執照，自不得辦理銷售，否則便屬違反第五十八條第一項，直轄市、縣（市）主管機關得依第四十九條處罰起造人或建築業者。
另外所列述之行為，亦將涉及違反公平交易法第二十一條不實廣告及違反消費者保護法第二十二條之確保廣告內容真實之義務。

Q132.請問什麼是公寓大廈？我的房屋是連棟式的透天厝，是否適用公寓大廈管理條例之規定。
答：公寓大廈管理條例對於建築物構造種類與規模範圍，沒有限定適用的對象，僅從使用功能予以界定，無論是連棟式平房以至高層鋼骨構造建築物，只要「構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界限，得區分為數部分者」，其中除專有部分之外，並且存在使用上具整體不可分性之共用部分，凡此性質之建築物及其基地均應適用公寓大廈管理條例。另各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織亦準用本條例之規定。

Q133.本人現住的四層樓公寓因有二十幾年歷史，已近老朽毀壞，亟思重新改建，惟有部分所有權人不表同意，此時於法有何解決之道？
答：依公寓大廈管理條例第十三條之規定：「公寓大廈之重建，應經全體區分所有權人及基地所有權人、地上權人或典權人之同意。但有下列情形之一者，不在此限。一、配合都市更新計畫而實施重建者。二、嚴重毀損、傾頹或朽壞，有危害公共安全之虞者。三、因地震、水災、風災、火災或其他重大事變，肇致危害公共安全者」，因此建築物如有該條但書法定重建的情形，無須經全體區分所有權人所同意，即得決議實施重建。另依第十四條之規定：「公寓大廈有前條第二款或第三款所定情形之一，經區分所有權人會議決議重建時，區分所有權人不同意決議又不出讓區分所有權或同意後不依決議履行其義務者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分。前項之受讓人視為同意重建。重建之建造執照之申請，其名義以區分所有權人會議之決議為之。」。綜上所述公寓大廈的重建，原則上應經全體區分所有權人及基地所有權人、地上權或典權人的同意；但若有上揭「法定重建之事由」，自可依該條例第三十一條的規定辦理。

Q134.公寓大廈裡可以飼養寵物嗎？
答：公寓大廈管理條例第十六條對住戶之居住行為加以規範，所規定的事項，在其他法律中幾乎皆已有所規範，現今將之再歸納於本法中，對於生活品質的提昇，有其積極的意義，同時作為違反時的處罰依據，在管理及改善上亦有相當的助益。
依本條第四項之規定：「住戶飼養動物，不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全。」，從本項反面來看，是允許在公寓大廈中飼養動物的，但仍有規定，因為適合公寓大廈飼養的動物不多，多會影響公共安寧。條文中規定不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全，對於身處於同一公寓大廈的各區分所有權人而言，此項之規定或有不同意見，因而其中規定可由規約約定禁止飼養之動物，則視住戶之間的意見而定。

Q135.公寓大廈管理條例訂有處罰的規定，由誰來舉發或必須由主管機關主動調查？執行程序如何？
答：按法律所定罰則之執行，其為行政罰者由主管機關執行，涉刑事罰者，應由檢察機關處理，另依本條例第五十九條之規定，「區分所有權人會議召集人、臨時召集人、起造人、建築業者、區分所有權人、住戶、管理負責人、主任委員或管理委員有第四十七條、第四十八條或第四十九條各款情事之一時，他區分所有權人、利害關係人、管理負責人或管理委員會得列舉事實及提出證據，報請直轄市、縣（市）主管機關處理。」由此可知，本條例處罰之舉發，凡屬關係人均得為之。

Q136.公寓大廈管理條例施行前，所有的建築物是否在限期內都要強制成立管理委員會呢？
答：公寓大廈管理條例第五十五條之規定，「本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，其區分所有權人應依第二十五條第四項規定，互推一人為召集人，並召開第一次區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。」。

Q137.建設公司銷售房屋時，在訂購單上註明「建造執照如無法取得，退還訂金」，經洽詢當地建管單位得知，該建築物尚未取得建造執照，承購戶如何主張權利？
答：公寓大廈管理條例第五十八條第一項規定：「公寓大廈起造人或建築業，非經領得建造執照，不得辦理銷售」，如有建築業者虛稱已領照許可建築，公開預售，而經查証建造執照尚未核發，遇此情事可向主管機關請求制止建築業者此一行為。並依第四十九條第一項第八款之規定，由直轄市、縣（市）主管機關處該起造人或建築業者新台幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰。承購戶如權利因而受損害，也可訴請司法機關處理。

Q138.我購買預售屋時，建築商曾經拿出公寓大廈的住戶規約給我看，這是否必要？對於完工後搬入進住時，是否會有什麼影響？
答：公寓大廈管理條例第五十六條第一、二項之規定「公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約。於設計變更時亦同。前項規約草約經買受人簽署同意後，於區分所有權人會議訂定規約前，視為規約。」因此預售屋在取得建造執照之後，施工期間，建築業者提示之住戶規約草約，依規定在區分所有權人會議召開前，視為規約。對住戶及其繼受人有拘束力，但另依第六十條之規定，「規約範本，由中央主管機關定之。」第五十六條規約草約，應依前項規約範本制作。購買預售屋時之規約草約仍應符合中央主管機關頒定的規約範本。

Q139.公寓大廈管理條例公布前之舊有公寓大廈是否受條例之規範。
答：依公寓大廈管理條例（以下簡稱條例）第五十五條第一項規定「本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，其區分所有權人應依第二十五條第四項規定，互推一人為召集人，並召開第一次區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。」，公寓大廈管理條例係於民國八十四年六月二十八日公布，所陳 貴大樓雖屬前開公布日前即已取得建造執照及使用執照，但仍有本條例之適用，差別僅在於未強制規定應成立管理組織（即區分所有權人會議、管理委員會或管理負責人），如依本條例成立管理組織，始得執行條例相關規定。

Q140.「公寓大廈管理條例」與「促進產業升級條例」競合時適用問題。
答：依內政部八十六年一月三十日台內營字第八六七二一六四號函所示，有關在工業區內之大廈，其建築物各層用途為工廠，經主管機關認定，如符合公寓大廈管理條例第三條第一款「公寓大廈」之定義者，依前揭條例第三章之規定，仍應成立管理組織。然依促進產業升級條例第三十四條及第六十四條之規定觀之，工業區內供公共使用之土地及公共建築物與設施其所有權登記為國有、直轄市有或縣(市)有，而依前揭條例第六十三條第二項規定設置之管理機構其係辦理工業區之管理有關事宜與公寓大廈管理條例之管理組織意義與功能不同，其間並無競合之適用問題。

Q141.公寓大廈管理條例第五十三條所稱「共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者」，其範圍如何認定？
答：依公寓大廈管理條例第五十三規定：「多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定。」為明確規範其適用範圍，應以同一建築基地範圍為限，如係依山坡地開發建築管理辦法規定，申請開發許可建築者，以其申請開發許可之範圍為限。

Q142.公寓大廈管理條例第五十條已授權鄉、鎮、市區公所辦理，是否應包括執行第四十七條、第四十八條及第四十九條之罰鍰處分？本條例相關罰鍰處分之執行，是否有授權範圍之適用乙案。
答：按公寓大廈管理條例第二條規定「本條例所稱主管機關：在中央為內政部；在直轄市為直轄市政府；在縣（市）為縣（市）政府。」，同條例第五十條規定，主管機關應處理事項，得委託或委辦鄉、鎮、市、區公所辦理，有關函詢本條例第五十條，既有得授權鄉、鎮、市區公所辦理主管機關處理事項之規定，同條例第五十九條又規定主管機關處理第四十七條、第四十八條或第四十九條各款情事，則其授權範圍是否包括執行罰鍰處分，是區分所有權人會議召集人、臨時召集人、起造人、建築業者、區分所有權人、住戶、管理負責人、主任委員或管理委員會有第四十七條、第八條或第四十九條各款情事之一時，應依同條例第三十八條或第三十九規定，罰鍰由直轄市、縣（市）主管機關執行處分，不得授權鄉、鎮、市區公所辦理。

Q143.建管法令與地政法令計算建物面積方式是否不同。
答：按建築技術規則建築設計施工編第一條第三款建築面積之規定，係作為建築設計時核算建蔽率之依據，其訂定目的及作用與公寓大廈管理條例第五十六條第三項之測繪規定分屬二事，且其法源亦不相隸屬，故首揭建築面積之核算就實務執行上不同乃正常結果。