社區專業經營管理(專、兼職、顧問)-社區財報製作

「總幹事」雖然經常被視為公寓大廈管理機制的代名詞，但從專業角度檢驗，總幹事在傳統社區大樓管理所扮演的角色卻通常只做為處理行政事務的辦事員。普遍有專業能力不足與缺乏學習運用新事物意願等現象。往往依從老舊觀念做法，致使管理成效不彰、形成資源浪費。原因來自：

一、管理專業尚未建立：

公寓大廈管理在國內一直是個乏人關心的領域，立法至今仍未見有政府或學術單位對此做系統性化之調查研究、甚至於連累積經驗智慧的交流平台都付之闕 如。因此始終停留在人云亦云、土法煉鋼的原始階段，雖說法律規定從業必需具備證照。但因科學方法、作業標準均尚未建立，所謂專業訓練，只是在介紹最基本的 公寓大廈管理條例以及相關的建築管理法規。以致管理服務人即使取得證照，仍不具有幫助社區大樓建構良好管理的服務能力。

二、從業講習淪為形式：

荒謬的是，這樣空洞粗躁、不具實用性、缺乏學理基礎、科學實證檢驗的「專業技能」與「從業資格」在立法限制從業條件後竟被當作商品販賣，要預備從 事公寓大廈管理服務工作者付費參加講習取得，除被譏諷為「買賣執照」外，也令一般人不得一窺堂奧、無從對其訓練內容進行研究檢驗。國內公寓大廈管理亦在此 封閉環境中，十餘年來原地踏步、毫無進展。

三、在職進修缺乏管道：

由於管理專業尚未建立、知識學理無人整理研究、作業標準毫無規範，管理服務人取得證照從事管理服務工作後，從此無從再吸收新的專業資訊，更不用說 進修學習。沒有一個垂直方向的專業公報通訊或強制參加的講習讓管理服務人了解新的管理發展方向與服務規範。也沒有任何橫向聯繫管道或機制可以觀摩切磋別的 「總幹事」在做哪些事情、用什麼方法處理事情。因此「總幹事」往往一個人帶著自己一套做事方法，換一個總幹事，社區大樓管理與作業方法通常也跟著整個改 變，使公寓大廈管理經驗難以累積傳承。

四、工作環境缺乏激勵

在民間營利事業，一個人努力工作、認真學習新知、累積專業經驗，可以從年終分紅、升遷、加薪等方式獲得回報，因而讓人產生努力工作動機與參與改善 組織作業、提高經營績效的意願。公寓大廈由於是非營利管理組織，營運缺乏利潤動機與衡量工作表現的標準，因此往往抱著能省則省的想法。讓「總幹事」只能領 取一成不變的死薪水，工作再怎麼努力也不必奢望加薪或獎勵。因此往往養成得過且過、多一事不如少一事的消極應付心態。

五、服務產業阻礙進步

政府原本立法把公寓大廈管理限制為特許行業的目的，是要避免人力剝削，培植專業服務能力以協助社區大樓建立良好管理機制。遺憾的是由於缺乏基礎研 究與專業標準；所謂專業管理服務始終跳脫不了「人力派遣」、賺取人力差價的經營模式，其利益甚至於來自於反效率（使社區大樓使用更多人力）。使得服務市場 上從公司到個人的專業、經驗、智慧、能力皆無價值。造成劣幣驅逐良幣，人才反淘汰現象。樓管公司不但沒有發揮帶動良好社區大樓管理的功能，對於提高總幹事 素質與工作能力完全沒幫助，反而成為公寓大廈管理進步的障礙。

六、業主缺乏正確認識

公寓大廈居民普遍不重視、也不了解良好公寓大廈管理的價值、更不知道改善公寓大廈管理的有效方法，認為只要找到總幹事，或是把管理統包給樓管公 司，就可以解決所有的問題。殊不知因為潛藏利益立場衝突，使得社區大樓人力外包後管理機制盡失，消費者在交易過程中反而變成最大的受害者。

七、從業人員得過且過

由於待遇低、工作條件差、公婆太多又沒有前景，使得看清「總幹事」工作現實的人會選擇往其他方向發展。留在「總幹事」工作者，則普遍缺乏改變現況 的企圖與能力，選擇接受這個從業前要先買門票，工作中沒有資源、沒有權力，卻被賦予必須解決社區大樓所有問題的任務。公寓大廈管理追求公平與效率，前者需 要建立良好的制度與決策規劃，後者需要提供專業建議與組織方法。但在目前的市場交易制度與管理模式下，當社區大樓沒發生問題的時候，總幹事涼在一旁無事可 做。當社區大樓有問題的時候，總幹事卻無能為力。

許多「總幹事」、甚至於樓管公司服務人員抱怨自己被當作奴才、下人對待，其實這是因為整個服務產業缺乏專業價值與技能標準的必然結果。

@@ 在這就業市場，我以專業表現可視其壽命不長，整頓好了，也就被拔掉，因為主委、委員們一至二年選一次或是連任，各有各的人馬，各有各的.........，無奈中的無奈阿，在以下是我的故事； @@
我每到的一個社區，都是在整頓、規劃、讓其社區上軌道，比如我現在此一職位，(上任至今才50天不到)我完成了，第一、14年歷史的老社區，至今未曾報備過，我在12天內(11/01正式上班)報備拿到證書及公文，接著證書在正式取得 ( 11/12正式取得報備證書 ) 的前四天(11/08)環保局來文，有正式報備之社區可以申請低碳改造補助款，可以申請20萬元，經過協調環保局讓我呈報後補資料，如此完成此件案件(11/20日得知審核過關17萬元)；在接著從議價到施工完成只有一個月不到(12/20前完工呈報所有資料)，而且同時12/02大理石牆面安全釘鋼釘工程，12/22驗收完工，其實中間很多事呢?接著準備臨時區分所有權人大會(元月15日)，............等等。

在這短短幾天時間，要完成多項工作，還有住戶的"三字經"承受，更有不明理的，修行吧!

我始終記的哪出專業，拿出誠意，把打巴掌你的人，糟蹋你的人，如此這些人，都是你的貴人喔!(事情忙改天繼續吧!)